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黄奇帆:中国房地产的十大失衡和五大长效机制

2018-06-14 09:45澳门二八杠首选_二八杠绝技_二八杠小窍门编辑:admin人气:


今天要讲的题目是关于房地产的,主要是怎么贯彻习总书记的指示,就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。

中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。

同时,房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,是一个龙头产业。

我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征。

房地产因为与庞大的资本和金融相伴,兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账,所以从防风险的角度,各国政府都很重视房地产的稳定,因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

那么当下的中国房地产,用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论,作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

习总书记指出,中国经济存在着结构性失衡的问题,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉,这种失衡表现在10个方面。

© 失衡之一:土地供应

房地产业当然需要大量的土地做基础,在国内经济中,目前对房地产的土地供应有失衡之处。

宏观上看,国内每年都要供应城市开发用地,要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来,大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁,转化为国有建设用地。

每年800万亩,每10年就是8000万亩,加上地方政府或者地方上的各种企业,总会有一些计划外的征地,这样的话,国家一年800万亩,下边有个百分之十几多征的地,实际上,每十年国家要用掉1亿亩耕地。

我们改革开放30多年,国家的耕地少了3亿多亩,1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

我们国家有个判断,无论如何,十三四亿人口,吃饭问题至少需要18亿亩耕地。

一亩地满打满算产1000斤粮食,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题,五六亿亩种蔬菜水果,但是我们还需要饲料,我们吃的肉类,人均一年要吃40公斤左右,13亿人,就是5000万吨,按照1:4算饲料,就是几亿吨,这几亿吨需要五六亿亩地,所以中国的地是不够的,每年都要进口饲料或者粮食。

总之,18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在。

现在的土地供应,已经不是过去30年每年800万亩了, 2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年,还没到年底,实际供应还不知道,但是计划是供应600万亩。

土地供应的总量在减少,城市里的用地会紧张一点,这是第一个问题。

第二个问题是,这600万亩土地,分成四个方面的用途。

这个地说起来是城市建设用地,但是农村也同样有建设性用地的需求,比如农村修一个水库,搞农村基础设施,或者城市和城市之间修1000公里高速铁路,途中经过农村的地变成建设性用地。

这样的话,600万亩土地,会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面,剩下2/3,600万亩里还有400万亩。

这400万亩又一分为三:有50%几,用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设;

第二块是工业,在国家改革开放最初的二三十年,大家都高度重视第二产业,招商引资没有本钱,就用土地做本钱,工业用地便宜。

如果来了一个搞100亿产值的老板,可能不是供应1平方公里,而是2平方公里都给他了,供地比较慷慨,投入产出率低,不那么集约、节约。

过去几十年形成的,城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的,比如今年的600万亩土地,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。

剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,10%给了房地产

这个比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占这个城市所有土地的25%,我们呢,只占10%,这就显得少了。

好不容易有了这点地,可以作为城市居住用地使用拍卖,那么是不是大城市人多就应该多供应点?人少的就应该少供应一点呢?

(来源:网络整理)

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